Suena como un «no se puede, salvo que…». El enunciado, en el Concejo Deliberante de Mar del Plata, se traduce en una conjunción que los concejales aplican para conceder habilitaciones aun por sobre lo legislado. Es así que vecinos y entidades denuncian que en un predio donde se podría construir un edificio de no más de 7 metros de altura, en un barrio emblemático de Mar del Plata, podría levantarse una torre casi 20 veces más alta, de 125 metros: se trata de una «excepción», y generó una fuerte polémica en la ciudad.
La torre la proyecta la firma Fiduciaria Paisajes Urbanos MDP SA y será vecina de la que ya modificó el skyline de la ciudad, la que se construye en la esquina del chalé «Ave María», que fue la casa del maestro Mariano Mores, en Alem 2469. Esta tendrá 19 pisos y está a poco de ser terminada. La nueva torre, la de la polémica, casi la dobla: tendrá 35 pisos y la misma altura que el edificio más alto de la ciudad, el famoso Demetrio Eliades, conocido como «Havanna». Tendrá más altura que las tres torres diseñadas por César Pelli, que tienen 19, 21 y 23 pisos
Se proyecta en un barrio residencial, Stella Maris, sobre Cabo Corrientes, a una cuadra del chalé de veraneo del autor de los tangos más famosos, en Aristóbulo del Valle y Gascón, donde hay otros chalés marplatenses con historia; es un barrio típico, amable, ubicado sobre las lomas salientes del sistema de Tandilia.
Una de esas casonas, declarada de interés patrimonial y que los marplatenses conocen como «Villa La Robla», es el chalé de María Frers de Mahn, construido en 1927; este será preservado, puesto en valor y refuncionalizado, según el proyecto. Otro, vecino, de 1939, lo diseñó el arquitecto Alberto Rodríguez Etcheto, y no correrá la misma suerte: será demolido.
Por la agilidad con que pasó por las manos de los concejales de las comisiones de Obras, de Legislación y de Hacienda, en menos de una semana, todo hace pensar que en la próxima sesión del Concejo, este jueves, la constructora obtendrá vía libre para alzar el polémico rascacielos.
Así está la torre que se construye en la esquina del chalé «Ave María», que fue la casa del maestro Mariano Mores, en Alem 2469. Tiene 19 pisos. La nueva que se proyecta tendrá 35.«Reglamentaristas para muchas cosas, pero no para tratar este proyecto que sacaron en tiempo récord», criticó al oficialismo, que en todas las comisiones con un interbloque (Vamos Juntos-UCR-Coalición Cívica) tiene mayoría automática, la concejal de Acción Marplatense (AM), María Eva Ayala. El proyecto se presentó el 23 de agosto, hace un mes, y está a punto de ser aprobado.
De acuerdo al expediente, en el predio que ocupan esos chalés, sobre una superficie total de 6.584 metros cuadrados, equivalente al 88% de la manzana, se prevé levantar una torre de 35 pisos sobre la calle Alem y, por Gascón, un edificio en línea de 3 pisos. Ambas construcciones estarán vinculadas por un puente.
En ese «salvo que», el Concejo Deliberante concede excepciones al Código de Ordenamiento Territorial (COT), a partir de un régimen de compensaciones urbanísticas cuyo mecanismo de aplicación no está del todo claro. En este caso le exigían en principio a MDP S.A., a cambio de las habilitaciones que requiere, que ejecute mejoras en el espacio público en la misma zona donde erigirá la torre.
Pero luego un concejal pensó que, mejor, la constructora podría arreglar la Rambla (efectivamente, bastante deteriorada) desde donde comienza, a la altura de la peatonal San Martín, a la sombra de un triste símbolo de los regímenes de excepciones: el edificio Bristol Center, que tiene un frente de una cuadra a la vista con tres pisos desmantelados, con su esqueleto de hormigón abandonado desde los años ’70: una de las postales más feas de Mar del Plata frente a su playa más famosa.
De todos modos, la Rambla es jurisdicción provincial y para lograr que un privado pueda hacer refacciones allí el gobierno marplatense debería coordinar con el de la Provincia de Buenos Aires, y si hay algo que no prevalece entre ambas administraciones es precisamente armonía.
La concejal Angélica González, de la Coalición Cívica, a favor del proyecto, consideró que la empresa constructora está habilitada a pedir excepciones debido a «la cantidad de metros que dispone el terreno y el hecho de estar rodeado por tres calles. La habilita a pedir códigos especiales, habilitaciones especiales e implementar una torre de 35 pisos en ese sector, algo que está prohibido en otras zonas de Mar del Plata”, explicó.
«Se han habilitado distintos proyectos de este tipo. Pienso que es lo que viene para la ciudad en el marco del crecimiento que está teniendo”, sostuvo la concejal.
«Compartimos el espíritu de este expediente, entendemos que genera un mejoramiento de la zona donde se va a desarrollar y puestos de trabajo en épocas en que la obra pública se ha frenado. El aporte de los privados es parte de lo que sostiene el nivel de empleo en nuestra ciudad y por eso es importante acompañar este tipo de desarrollos inmobiliarios», avaló el concejal del radicalismo, Daniel Núñez.
Críticas de vecinos y concejales
El lunes, en la reunión de Legislación participaron vecinos y defensores del patrimonio, los que se expresaron en contra del proyecto, lo mismo que los concejales de la oposición, de Unión por la Patria, el Frente Renovador y de Acción Marplatense. Así y todo, la torre recibió un nuevo aval de los concejales del oficialismo, que lo aprobaron por mayoría. El martes la avaló Hacienda, y el expediente quedó en condiciones de ser tratado en la sesión que arranca esta mañana a las 10.
“Se está tratando una excepción, algo que está por fuera de la norma. Algo que el Código de Ordenamiento Territorial no permite. En esa zona se pueden construir hasta siete metros de altura. Este proyecto propone 125 metros de altura, es 18 veces más de lo permitido. Si esto es una excepción, este proyecto está 18 veces por fuera de lo permitido», se opuso la concejal Mariana Cuesta (UP).
El concejal Ariel Ciano, del Frente Renovador, sostuvo que el COT «necesita redefinirse, rediscutirse, por ejemplo, para establecer dónde construir torres de este tipo, que generan desarrollo y empleo. Este expediente en estas condiciones requiere de mayores precisiones y revisiones. Faltan cuestiones para habilitar esta construcción».
Horacio Taccone, de Acción Marplatense, criticó que al no existir una regla general, «nos guiamos por excepciones: la regla es la excepción. Y es un error porque a uno se le pide una compensación y a otros no. Decide el Ejecutivo a su antojo. Da la sensación de que las excepciones se tratan por delivery, a la carta. Sale para algunos, rápido para unos, para otros más lento o no salen. Este gobierno no nos da credibilidad suficiente para aprobar este expediente, nos hace dudar, sobre todo por el apuro que hay».
Vecinos de Stella Maris argumentaron su oposición. Sonia Castelletti, propietaria de una casona en la misma manzana, fue sarcástica: «Mar del Plata fue llamada la Biarritz de América Latina, donde todo se conserva y es una ciudad bellísima. Entonces, ¿por qué nosotros tenemos que renunciar a eso? ¿Nos queremos convertir en Dubai? No es justo. Lo único que les pido es que no se pongan una mano en el corazón sino que se saquen la mano del bolsillo”.
«Estamos totalmente en contra de este proyecto, arrebata nuestra identidad, ya son demasiadas excepciones las que se han hecho, pero no les alcanza, quieren seguir quitándole su carácter distintivo a Mar del Plata», explicó otra vecina, Luciana Bisogni, que pidió a los concejales que escuchen la opinión de urbanistas y arquitectos, algo que hasta aquí no ocurrió.
De hecho, el Colegio de Arquitectos no fue convocado para dar su parecer, tampoco miembros de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad Nacional de Mar del Plata. Por las suyas, el Colegio de Martilleros presentó una nota, oponiéndose: «La iniciativa excede los parámetros urbanísticos permitidos, distorsiona el paisaje y afecta directamente a los vecinos del área».
El documento que firmaron Guillermo Rossi y Oscar Cherú, presidente y secretario de la entidad que aglutina a las inmobiliarias, destaca que la propuesta “no encuadra en la reglamentación vigente” y que además excede “todos los parámetros razonables” para la zona.
El arquitecto marplatense Horacio Richard’s presentó al Concejo, en agosto, una propuesta para la creación de un foro para que estas cuestiones las diriman junto a la municipalidad profesionales de la arquitectura, del colegio de arquitectos y de la universidad nacional.
Consultado por Clarín, criticó que la autorización esté en manos de concejales «sin formación en la materia, en normas relativas al ordenamiento y planificación de los espacios que conforman nuestro hábitat».
Dio un ejemplo: «la titular de la comisión de Obras y Planeamiento es psicóloga, respetadísima, pero…».
«Las excepciones son una inmoralidad institucional, se generó una lógica perversa de compensaciones, les dan 10 pisos si pintan los cordones de la vereda», se quejó. Con ironía, Richard’s vislumbró cómo lucirá «La Robla», el chalé patrimonial, después que la desarrolladora levante a su lado una de las torres más altas de la Costa Atlántica: «Brutalmente descontextualizada, se verá ridícula, como la cucha del perro. ¿Cómo no ven algo tan ostensible?».
Mar del Plata. Corresponsal
MG