La sanción del Congreso al proyecto que incluye los cambios a la Ley de Alquileres incorpora, como principal variante, la modalidad de ajuste de las locaciones. A partir de estas modificaciones a la ley sancionada en el 2020, el ajuste se reduce de un año a seis meses y el índice que se debe tomar para actualizar los alquileres ya no será el ICL (Indice de Contratos de Locación) del Banco Central sino el indice de Casa Propia que publica el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.
Este índice toma en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Si bien toma los mismos ingredientes de la fórmula anterior, su evolución quedaría muy retrasada respecto al Índice de Precios al Consumidor (IPC) que se utiliza para medir la inflación.
Este mecanismo de indexación que incluye el proyecto votado en el Congreso, actualmente se usa para los créditos Casa Propia y Procrear II. Tecnicamente, toma el menor indicador entre el promedio de la variación salarial (CVS) del último año (no la de un único mes) y el promedio de la inflación del mismo periodo (CER). Además, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo del 0,9. Es decir, en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, la fórmula solo lo hace en un 90%.
Desde que se creó, en 2021, el índice utilizó siempre la variación salarial, que viene ubicándose por debajo de la inflación.
Cómo se hace la cuenta
El Índice Casa Propia originalmente sirve para hacer actualizaciones mensuales. Por ejemplo, haciendo un ejercicio retrospectivo, si un inquilino pagaba hace un año, en octubre de 2022, $ 60.000 de alquiler, con la nueva ley hubiese tenido un ajuste a $ 78.696 en abril de 2023 y en octubre de 2023 su alquiler habría trepado a $ 108.300.
Para sacar de cuánto es el aumento hay que multiplicar el valor del alquiler por el índice de cada mes, por seis meses.
Con la ley que regía hasta ahora, el inquilino pagaba un monto dijo de $ 60.000 por doce meses y, en octubre de 2023 el valor ascendía a $ 129.000, porque el índice IL subió 115%. O sea, con la ley anterior el aumento interanual es mayor, pero con la ley actual se empieza a pagar el aumento antes.
Esta forma de actualizar los contratos fue duramente criticada por los empresarios del sector inmobiliario. Aseguran que aplicar ese indice que tiende a ubicarse muy por debajo de la inflación, resulta «absolutamente inviable en un contexto económico como el que estamos viviendo, agravado por el hecho de que se mantengan los contratos a tres años de duración», resaltaron en un comunicado del Centro de Profesionales Inmobiliarios en un comunicado.
En cambio, las asociaciones que agrupan a los inquilinos -festejaron los cambios introducidos en la legislación porque interpretan que los favorece.
En este sentido, Gervasio Muñoz presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, dijo: “la pelea que dimos las organización inquilinas contra el loobby del mercado inmobiliario fue enorme pero dió resultados. La ley que hoy se aprobó en el Congreso también va a ser resistida por las inmobiliarias del país. Por lo tanto ahora, de manera urgente, exigimos que el ministro de hábitat, Santiago Maggiotti, responda a nuestros pedidos de reunión y nos informe qué va a ser para que la ley se cumpla”, señaló.
Acerca de cómo quedarán otros aspectos que rigen en los contratos de alquiler, los inquilinos debe saber que:
1) La duración de los contratos: se mantienen los tres años.
2) La actualización va a ser semestral: la reforma establece un intervalo mínimo de seis meses para la actualización de los precios, a diferencia de la norma que estaba vigente que permitía una sola actualización anual.
3) Los contratos deberán hacerse en pesos. El proyecto votado en el Senado puntualiza que en los contratos de locación de inmuebles con destino a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse «en moneda nacional y por períodos mensuales». De esta manera, intenta frenar los contratos en dólares y el pago anticipado. Tampoco se pueden publicar avisos en dólares.
Beneficios para los propietarios
4) Los propietarios que tengan ingresos provenientes de contratos de locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo.
5) Las partes podrán deducir del Impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10 % del monto anual del contrato de locación.