Con el crecimiento de los créditos hipotecarios, los departamentos usados podrían subir de precio este año

El dólar chato y la proyección de estabilidad macroeconómica impulsaron este mercado, que transitaba un camino con más sombras que luces.

Los expertos en el sector aseguran que los créditos hipotecarios y el blanqueo de capitales jugaron un rol preponderante en el aumento de compra de inmuebles. Los números oficiales del Colegio de Escribanos de CABA muestran que las compras con créditos hipotecarios estos préstamos representaron el 9,2% del total.

Del blanqueo, no hay información sobre las escrituras formalizadas pero se estima que en los próximos meses también puede ingresar bastante dinero al mercado de los inmuebles.

El 2024 cerró con más operaciones de venta de departamentos usados que de departamentos en pozo, una tendencia normal en el sector pero que el año pasado fue más marcada, de acuerdo con José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

Costos y precios

En cuanto a costos se refiere, los departamentos en pozo se vieron afectados por el aumento de precios de la construcción. La Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO) publicó su índice mensual, en el que se observa que el índice de construcción aumentó un 69,7% durante el 2024, el índice de materiales aumentó un 48,9% y la mano de obra un 141,4% en el mismo período.

“Dependiendo del constructor o desarrollador, el costo de construir un metro cuadrado vendible varía entre 1.300 a 1.800 dólares, según la calidad de ese metro cuadrado y la capacidad en el volumen para comprar materiales o el tamaño de la firma por un tema de escala”, explica Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y Gerente General de Fabián Achával Propiedades.

Ignacio Irujo, cotitular de Irujo Bienes Raíces, afirma que algunos proveedores “están evaluando traer más materiales importados para bajar los costos de algún lado”. Sin embargo, se espera que con la baja en la tasa de inflación, los materiales también acomoden su precio a lo largo del año.

En tanto, los departamentos usados en CABA tienen un precio promedio del metro cuadrado de US$ 2.325, de acuerdo con un informe de Zonaprop.

“El precio en dólares que el desarrollador establece para la venta debe ser lo suficientemente alto como para compensar este aumento de costos en pesos. Esto sumado a la estabilidad del dólar, se trasladó a una suba en el precio final de las unidades en desarrollo”, explica Vázquez Blanco.

El precio de venta de un departamento en construcción puede ir desde US$ 150 a US$ 1.200 sobre el costo de construcción por metro cuadrado, dependiendo de la zona, el precio del terreno y la ganancia del desarrollador, continúa Vázquez Blanco.

Sin embargo, no hay mercado para aumentar los precios infinitamente, por eso los desarrolladores están resignando rentabilidad a la espera de que las condiciones del mercado mejoren.

“Por eso, la diferenciación por diseño, calidad y localización es fundamental a la hora de poder vender un departamento en pozo”, agrega Vázquez Blanco.

“Muchas veces las ventas en pozo o en construcción se realizan una parte en dólares y la otra (generalmente la financiación) pasada a pesos y actualizada por el índice del costo de Construcción medido por la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), para poder formalizar las ventas de este producto”, agrega Vázquez Blanco.

Percepciones para el 2025

Los desarrolladores y expertos en el mercado inmobiliario, esperan que los precios se acomoden por tres motivos:

1. Aumento de los usados: A medida que sigan creciendo los créditos hipotecarios actuales, los precios del usado pueden incrementarse en base a una mayor demanda. Cuanto más se acerque el precio del usado al del departamento en pozo, más personas van a estar interesadas en las unidades nuevas.

2. Reglamentación de hipotecas divisibles: Aún se espera que se reglamenten estas hipotecas para que los créditos puedan utilizarse para la compra de viviendas en construcción. Cuando se haga, los expertos esperan que crezca la demanda de departamentos en pozo.

3. Baja en el costo de construcción: Los expertos consultados por Clarín concuerdan en que la expectativa es que los costos bajen, haciendo más competitivos a los departamentos en construcción frente a los usados durante el 2025.

Diego Frangela, presidente del Colegio inmobiliario de CABA detalla que es buen momento para comprar inmuebles usados, «dado que el precio de construcción del metro cuadrado nuevo sufrió un aumento en dólares. Entiendo que con el aumento de la demanda, el crecimiento en productos crediticios y la estabilidad económica, los inmuebles nuevos tendrán un precio más competitivo«.

Irujo concluye: “Terminamos el año como hacía tiempo no se vendía. Al margen de la cantidad de ventas, la calidad de las mismas bue muy buena. En el ambiente hay optimismo, clave para generar nuevos negocios”.